Nova Lei dos Solos: O Que Muda e Como Impacta a Construção em Portugal

A nova Lei dos Solos entrou em vigor hoje, 29 de janeiro de 2025, trazendo alterações significativas ao ordenamento do território e à regulação dos terrenos em Portugal. Com o objetivo de aumentar a oferta habitacional e simplificar processos burocráticos, esta legislação permite uma maior autonomia dos municípios na reclassificação de terrenos rústicos para urbanos. No entanto, a sua aplicação levanta questões importantes sobre a gestão territorial, sustentabilidade e impacto ambiental.

Principais Mudanças na Lei dos Solos

1. Reclassificação Simplificada de Terrenos

Com a nova legislação, os municípios passam a ter maior autonomia para reclassificar terrenos rústicos como urbanos, sem necessidade de pareceres vinculativos de entidades externas, como a Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR) ou o Instituto da Conservação da Natureza e das Florestas (ICNF). A principal condição é que pelo menos 70% da nova área reclassificada seja destinada a habitação pública ou a custos controlados.

2. Definição de Preços Máximos para Novas Habitações

A nova lei estabelece limites nos preços das habitações construídas nos terrenos reclassificados, com valores abaixo do mercado para evitar especulação imobiliária. O objetivo é proporcionar habitação acessível à classe média e população mais vulnerável.

3. Proibição de Construções em Áreas Protegidas

Apesar da flexibilização das regras de reclassificação, a legislação mantém a proibição de construção em áreas da Reserva Ecológica Nacional (REN) e da Reserva Agrícola Nacional (RAN). No entanto, abre-se a possibilidade de pedir a desafetação da RAN, desde que seja demonstrado que o solo não tem viabilidade agrícola e que há interesse urbanístico ou habitacional na sua conversão.

Desafetação de Terrenos da RAN: Como Funciona?

Para 'retirar' um terreno da RAN e permitir a sua utilização para fins urbanos, é necessário seguir um processo administrativo que inclui:

1. Pedido formal: Apresentação de um requerimento junto da RAN.

2. Justificação da inviabilidade agrícola - Demonstração de que o solo não tem aptidão agrícola relevante.

3. Comprovação do interesse urbanístico - Evidência de que a construção atende a necessidades habitacionais ou de desenvolvimento sustentável.

4. Aprovação municipal - As câmaras municipais devem validar o pedido, garantindo que a nova classificação respeita o Plano Diretor Municipal (PDM).

   
   

Impactos da Nova Lei: Benefícios e Controvérsias

Benefícios

• Acelera a urbanização de terrenos rústicos, aumentando a oferta de habitação.

• Reduz burocracia, permitindo que os municípios tomem decisões mais rápidas.

• Promove habitação acessível, limitando os preços das novas construções.

Desafios e Críticas

• Risco de urbanização descontrolada, caso os municípios não adotem critérios rigorosos.

• Possíveis impactos ambientais, especialmente em zonas periurbanas e ecossistemas sensíveis.

• Desafios na fiscalização, garantindo que os terrenos reclassificados sejam utilizados conforme os objetivos da lei.

Como garantir que o seu terreno cumpre os requisitos?

Se tem um terreno rústico e pretende urbanizá-lo ou construir, é essencial verificar:

✔️ Se o terreno pode ser reclassificado como urbano dentro dos novos critérios municipais.

✔️ Se está inserido em zonas permitidas para construção.

✔️ Se é necessário pedir a desafetação da RAN.

✔️ Se os projetos cumprem as novas normas de preço e utilização habitacional.

A nova Lei dos Solos representa uma mudança significativa na forma como os terrenos são classificados e utilizados em Portugal. Se por um lado abre portas para um crescimento urbano mais dinâmico, por outro exige uma abordagem cuidadosa para evitar impactos negativos na ordenação do território.

Na oarq.pt, ajudamos proprietários e investidores a navegar neste novo contexto, garantindo que os seus terrenos estejam em conformidade com a lei e prontos para construção segura e legal.

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